Software para Avaliar Imóveis Urbanos

Manual de Orientação LASAVAL 2013

Gestor de:

LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

PARECER TÉCNICO

Como Operacionalizar o software

Antes de baixar o software verifique se a configuração da DATA de seu micro está personalizada no formato dd/mm/aaaa.

Como fazer?

Clique em Painel de Controle e selecione Região e Idioma - formatos selecione o campo data abreviada - dd/mm/aaaa e data por extenso d' de 'MMMM' de 'aaaa
Clique agora alterar Configurações Adicionais - Data ( Personalizar data) opção calendário
Se necessário reconfigure com os formatos sugeridos incluindo a data final do calendário para 2050.

Observação (1)

Se for realizar a instalação em um servidor em rede, consulte antes um profissional da área de informática para que lhe oriente e veja se há possibilidade de fazê-lo.

INSTALAÇÃO

Realizadas as operações anteriores, agora instale o arquivo executável LASAVAL v1.0_Completo.EXE que lhe foi enviado e que estará compactado na extensão .rar. Extraia para o seu micro em C:\\ para a pasta escolhida que automaticamente será denominada LASAVAL. Depois de extrair o arquivo dê duplo clique no arquivo zipado. A baixa é automática, apenas aceite todas as fases da instalação que aparecerá em sua tela (não demorará mais do que alguns minutos).

Após execução do arquivo, faça seu registro (nome, cidade, conselho).

Para finalizar seu registro Clique Registrar (Gravar).

Em seguida abrirá uma janela indicando o Código de Aplicação de 15 dígitos que é e será o registro de sua máquina ora contratada. Anote e envie-o para o endereço sgarabotto@hotmail.com

Após receber o Código de Aplicação de 15 dígitos enviarei a senha definitiva (Código de Liberação) e o período contratado por e-mail de sua assinatura escolhida, que poderá ser:

Assinatura Anual ( 0365 dias );
Assinatura por compra definitiva (9999)

Observação (2)

Lembro que o software é para uso individual para uma máquina.

Depois de inserir os dados de acesso ( Período Contratado (dias) e Código de Liberação ), use a tecla Confirma. Lembrando que a data atual da janela de registro é a do dia em que lhe foi encaminhado o software. Caso venha a baixá-lo posteriormente retroaja para a data em que lhe foi enviado. Pronto, à instalação estará concluída. Abrirá uma tela já operacionalizando o software para seus trabalhos avaliatórios.

Agora cadastre sua cidade ou as cidades em que realizará as avaliações clicando em Tabelas. Utilize a seta + para inserir o município e o estado federativo (passe o mouse em cima que as teclas são autoexplicativas), gravar, atualizar. Sempre que queira poderá cadastrar outras cidades de seu interesse clicando TAB e inserindo conforme anteriormente o fizeste.

Ainda em Tabelas há um quadro denominado de Configuração da visualização dos campos (dados complementares do imóvel) que já está adaptado para ser utilizado na maioria dos casos amostrais, todavia se quiser excluir um dado do item pertinente ao imóvel amostrado no cadastro, clique no quadro e faça a mudança que julgar necessária usando F para (falso) e T (manter). Assim, as correções pertinentes farão parte daquela AMOSTRA e consequentemente do CADASTRO.

Agora na página inicial clique em IMÓVEIS. Abrirá uma janela com (4) quatro opções:

Clique em CADASTRAR

Abrirá uma página denominada de CADASTRO com todas as informações necessárias para que possa alimentar o programa.

Depois, inicie introduzindo as pesquisas utilizando sempre (+ Nova Amostra) e depois de completar os quadros salve em (Gravar). Agora repita a mesma operação para inserir outras amostras e assim sucessivamente.

Caso necessite corrigir algum dado errôneo digitado e queira corrigi-lo, retorne a amostra e clique na tecla Editar. Depois a salve em Gravar. Pronto, sua amostra já está fazendo parte de seu banco de dados.

BENFEITORIAS/TERRENOS

IMÓVEL

Selecione qual o tipo de amostra que vai ser inserida em seu registro: (Casa Residencial, Casa Comercial, Apartamento, Kitinete, Sala, Loja, Depósito, Garagem, Galpão, Loft, Terreno Urbano, Terreno Rural, Chácara, Sítio e Prédio).

MODO

Selecione a amostra tendo o cuidado de separar aquelas destinadas para VENDA daquelas que se referem para ALUGUEL.

CIDADE

Clique na seta e indique a cidade (inserida na página inicial TabelasàCidades) que a amostra estará sendo cadastrada.

ENDEREÇO

LOGRADOURO

Indique aonde se localiza a amostra Condomínio, Av., Rua, Trav., Pça, Rodovia Federal, Rodovia Estadual, Rodovia Municipal, linha e etc...

COMPLEMENTO

Indique o n° do apto, da sala, da loja, do prédio, da casa e etc...

BAIRRO (LOCALIDADE)

Este item é um dos mais importantes, pois é aquele que quando estiver sendo avaliado um imóvel definirá o registro e a busca da amostragem desejada inserida no seu banco de dados, portanto procure manter sempre a mesma denominação da amostra elegida para que a busca seja dirigida e agregada à mesma amostragem.

Para caracterizar e definir a denominação do Bairro (localidade) da amostra, você poderá defini-la de diversas maneiras como: CENTRO, QUADRA “A, B ou C”; REGIÃO I, II III, ENTRE AV. SAMPAIO CORREA E AV. DO ESTADO, ENTRE AS RUAS “A” E RUA “B” (A CAIXA DA FONTE INSERIDA SEMPRE SERÁ MAIÚSCULA).

Exemplo: Se sua localidade ou bairro definido for São Gonçalo e você inadvertidamente redigir São Goncalo (sem a cedilha) ele reconhecerá, todavia a tratará como sendo de uma outra amostra. Caso isso aconteça retorne e edite para corrigi-la. Se a palavra exigir acentuação poderá utilizá-la, mas lembre-se de manter sempre o mesmo critério para as demais.

ÁREA / VALORES

NEGÓCIO

Há 3 (três) tipos de amostras que estarão sendo consideradas:

Oferta: Placas, anúncios de jornais, internet e informação de proprietários e corretores (DEDUÇÃO DE 10%);
Transação: Negócio realizado através de contrato de compra e venda (1,00);
Opinião: De pessoas que residem no local e estimam valores sem uma convicção segura (DEDUÇÃO DE 20%).

UNIDADE

- Quando se tratar de Benfeitorias: Casa Residencial, Casa Comercial, Apartamento, Kitinete, Sala, Loja, Depósito, Garagem, Galpão, Loft, Terreno Urbano e Prédio a unidade será definida automaticamente em m² (metro quadrado), Terreno Rural, Chácara, Sítio a unidade será definida automaticamente em ha (hectares);

VALOR GLOBAL

Apenas indique o valor global pesquisado e use a tecla TAB

VALOR/m² ou VALOR/ha

O valor por m² (metro quadrado) e por ha (hectare) será calculado automaticamente com dedução de 10% para ofertas (barganha), 20% para opiniões (informações sem convicção) e 0% para transações efetivamente realizada (contratos de compra e venda).

DADOS COMPLEMENTARES PARA BENFEITORIAS

FONTE

Indique quem lhe prestou a informação. Esta informação para um laudo pericial será importante.

As demais informações adicionais e necessárias como: DORMITÓRIOS, SACADA COM CHURRASQUEIRA, SUÍTE, DEMI SUITE, GARAGEM, BOX, ESTACIONAMENTO, OCUPAÇÃO são elementos indissociáveis da amostra e serão digitalizados pelo pesquisador. É bom lembrar, que as amostras que comporão o laudo serão o espelho uma da outra e quando solicitadas virão em bloco de acordo com a semelhança que foi digitada em seu cadastro.

Observação (3)

Para que possa realizar uma avaliação tenha no mínimo sempre 3 (três) amostras casadas.

Exemplo: Quando for avaliar um apartamento com 3 dormitórios, 1 suíte, sacada c/churrasqueira (SIM), com 1 garagem, com 1 a 5 anos de idade, demi suíte (NÃO), Estacionamento (NÃO) deverá ter amostras semelhantes e rigorosamente iguais com as mesmas características. Caso contrário ela não agregará e a tratará como sendo outra amostra, pois mesmo que possua 3 dormitórios e 1 suíte e não possua sacada c/churrasqueira (SIM), com 1 garagem, com 1 a 5 anos de idade, demi suíte (NÃO), Estacionamento (NÃO) ela será registrada como sendo de outra amostra.

Sempre que for digitalizar algo utilize o mouse ou use o TAB.

Depois de inseridas todas as informações da amostra clique GRAVAR.

DADOS COMPLEMENTARES PARA TERRENOS URBANOS

FONTE

Idem a orientação anterior.

LOCALIZAÇÃO

Defina se o lote amostrado é de Esquina ou de Meio de Quadra.

DESTINO

De acordo com o Plano Diretor do município, defina qual a destinação que o lote poderá ter (Residencial, Comercial, Misto ou Industrial).

Depois de inseridas todas as informações da amostra clique GRAVAR.

DADOS COMPLEMENTARES PARA TERRENOS RURAIS

FONTE

Depois de inseridas todas as informações da amostra clique GRAVAR à FECHAR AVALIAÇÃO

Abrirá uma janela:

Clique em AVALIAR

Abrirá uma janela denominada SELEÇÃO DA AMOSTRA. Insira nos campos correspondentes todos os dados do imóvel a ser avaliado (amostras semelhantes e que já façam parte integrante de seu banco de dados). Para uma busca perfeita, deve sempre preencher todos os campos compatíveis com o que já tem lá gravado.

Quando a última informação for inserida abrirá uma janela indicando e definindo as amostras que foram utilizadas e o QUADRO RESUMO dos valores praticados pelo mercado imobiliário.

Observação (4)

Caso os valores do intervalo de confiabilidade apresentar-se distorcido, retorne ao cadastro, reveja e edite a amostra, pois provavelmente houve uma distorção nos valores pesquisados. Ex: Evite usar valores extremos como R$ 100,00/m² em uma amostra e outro de R$ 1000,00/m². Certamente estará incorrendo em um erro grosseiro que a análise estatística não o reconhecerá. Como resultado dará um resultado distorcido da ordem tipo 999999 qualquer coisa.

Para elaborar o Laudo de Avaliação clique em EMITIR AVALIAÇÃO SIMPLIFICADA.

Preencha todos os campos em amarelo com os dados do cliente e do imóvel que está sendo avaliado. A parte reservada para Informações Complementares é descritiva e possui 15 linhas para serem utilizadas, portanto seja objetivo e claro para inserir aquelas que julgue serem as mais importantes. Clique Confirmar.

Depois abrirá uma tela denominada LAUDO DE AVALIAÇÃO. O laudo sempre será elaborado em 2 (duas) páginas [1] e [2] e estará pronto para ser impresso personalizadamente com a data, a cidade, o seu nome e o seu registro de classe. SALVE antes em arquivo com a extensão .PDF e depois IMPRIMA utilizando a barra de status e os botões indicativos da página.

Feche o laudo e retorne a tela da SELEÇÃO DA AMOSTRA e clique em EMITIR ANEXO DA AMOSTRAGEM.

Aparecerá na tela denominada AMOSTRAGEM todas as pesquisas selecionadas que foram utilizadas para realizar a avaliação.

Além da discriminação das amostras estará sendo indicado um RESUMO dos valores praticados pelo mercado imobiliário e que integram a mesma.

Lembre-se que este ANEXO deverá ser juntado ao laudo, pois nele estarão inseridas e indicadas as amostras que foram utilizadas para a elaboração da avaliação e fazem parte integrante do laudo, portanto junte-o para entrega ao seu cliente ou para guarda em seu arquivo. Caso contrário, se for somente para consultar os valores praticados pelo mercado, esta operação não será necessária.

Observação (5)

Caso necessário, poderá ainda anexar fotos digitais avulsas em outro anexo e que deverá ser criado individualmente no Word.(editor de arquivos) Ex: Inserir Imagem; Biblioteca de imagens do imóvel que deverão estar gravadas em seu computador.

3. Clique em PARECER TÉCNICO

A exemplo do item anterior abrirá uma janela denominada SELEÇÃO DA AMOSTRA. Insira nos campos correspondentes todos os dados do imóvel a ser oferecido o parcer (amostras semelhantes e que já façam parte integrante de seu banco de dados). A as amostras serão as mesmas que foram utilizadas para o item anterior. Para uma busca perfeita, deve sempre preencher todos os campos compatíveis com o que já tem lá gravado.

Quando a última informação for inserida abrirá uma janela indicando e definindo as amostras que foram utilizadas e o QUADRO RESUMO dos valores praticados pelo mercado imobiliário.

Observação (6)

Caso os valores do intervalo de confiabilidade apresentar-se distorcido, retorne ao cadastro, reveja e edite a amostra, pois provavelmente houve uma distorção nos valores pesquisados. Ex: Evite usar valores extremos como R$ 100,00/m² em uma amostra e outro de R$ 1000,00/m². Certamente estará incorrendo em um erro grosseiro que a análise estatística não o reconhecerá. Como resultado dará um resultado distorcido e desconexo.

Para elaborar o PARECER TÉCNICO clique em EMITIR PARECER TÉCNICO.

Depois abrirá uma tela denominada PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA. O PARECER sempre será elaborado em 2 (duas) páginas [1] e [2] e estará pronto para ser impresso personalizadamente com a data do dia, a cidade, o seu nome e o seu registro de classe. SALVE antes em arquivo com a extensão .PDF e depois IMPRIMA utilizando a barra de status e os botões indicativos da página.

Feche o PARECER e retorne a tela da SELEÇÃO DA AMOSTRA e clique em EMITIR ANEXO DA AMOSTRAGEM.

Aparecerá na tela denominada AMOSTRAGEM todas as pesquisas selecionadas que foram utilizadas para realizar a avaliação.

Além da discriminação das amostras estará sendo indicado um RESUMO dos valores praticados pelo mercado imobiliário e que integram a mesma. Lembre-se que este ANEXO deverá ser juntado ao PARECER, pois nele estarão inseridas e indicadas as amostras que foram utilizadas para a elaboração do seu PARECER e fazem parte integrante do laudo, portanto junte-o para entrega ao seu cliente ou para guarda em seu arquivo. Caso contrário, se for somente para consultar os valores praticados pelo mercado, esta operação não será necessária.

Observação (7)

ATUALIZAÇÃO (Reajustes)

O sistema permite também que a base de dados seja reajustada sempre que necessário pelo índice elegido e praticado na sua região de abrangência. Este recurso permitirá a atualização dos valores inseridos em seu Banco de Dados com o objetivo principal de que não perca nunca sua base de dados. Para o reajuste a tela é autoexplicativa, todavia, há que se ter o cuidado de utilizar o índice elegido com a garantia de uma correção adequada dentro dos parâmetros praticados pelo mercado imobiliário (lembrando que taxas negativas fazem o valor baixar).

Observação (8)

Neste porém, pela experiência de 40 anos no ramo, caso realize avaliações esporádicas ou parecer de pouco volume, sugiro que a pesquisa seja sempre a da época da avaliação, pois os índices mercadológicos nem sempre acompanham a valorização e/ou a desvalorização dos imóveis.

Observação (9)

Para sua garantia, mantenha um backup (cópia) de sua base de dados (lasaval.gdb) guardada em outra pasta, em cd, Hd externo, ou ainda em um pen drive. Como sugestão abra uma pasta denominada BANCO DE DADOS LASAVAL. Ela poderá ser facilmente resgatada caso aconteça de perdê-la acidentalmente.

Se tiver alguma dúvida, dificuldade na instalação ou sugestão não deixe de entrar em contato conosco através do

e-mail: sgarabotto@hotmail.com.

É meu desejo que o software lhe proporcione facilidades e muito $UCE$$O em seus trabalhos.

Atenciosamente,

Eng. Aval. LUIZ ANTONIO SGARABOTTO

CREA 04557-5 / CRECI 7468

Luiz Antonio Sgarabotto

LASAVAL

Software para Avaliar Imóveis Urbanos e Rurais